Ở giai đoạn hiện tại, Green Skyline đã cất nóc và đang hoàn thiện theo công bố của chủ đầu tư TBS Land — chưa bàn giao và chưa tới giai đoạn cấp giấy chứng nhận. Vì vậy khi một chủ sở hữu muốn ký gửi để bán lại, giao dịch không diễn ra dưới dạng mua bán căn hộ đã có sổ, mà dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán.
Bài này giải thích hình thức đó, liệt kê điều kiện và hồ sơ cần có, nêu quy trình năm bước và những điểm người bán thường bị động nếu không chuẩn bị trước.
Ký gửi là gì, và khác gì tự rao bán
Ký gửi là việc chủ sở hữu uỷ thác cho đơn vị phân phối tìm người mua hoặc người thuê cho căn hộ của mình. Khác biệt thực tế so với tự rao không nằm ở chỗ ai đăng tin, mà ở ba việc:
- Đối chiếu hồ sơ trước khi chào bán. Rất nhiều giao dịch đổ vỡ ở phút cuối vì thiếu một chứng từ thanh toán hoặc vì căn hộ đang thế chấp mà hai bên không bàn trước.
- Thủ tục chuyển nhượng. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán có quy trình riêng, cần sự tham gia của chủ đầu tư — khác hẳn mua bán nhà đã có sổ.
- Định giá theo mặt bằng thực. Giá chào quá cao thì không có khách, quá thấp thì thiệt. Đây là chỗ dữ liệu giao dịch thực tế có giá trị hơn cảm tính.
Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán
Theo khuôn khổ pháp luật về kinh doanh bất động sản và nhà ở, các điều kiện cơ bản gồm:
- Hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư còn hiệu lực và bên chuyển nhượng đã thanh toán đúng tiến độ đã thoả thuận.
- Chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Đây là điều kiện then chốt: một khi hồ sơ cấp giấy đã nộp, giao dịch phải chờ có giấy chứng nhận rồi chuyển sang hình thức mua bán thông thường.
- Căn hộ không có tranh chấp và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Nếu đang thế chấp thì phải có phương án xử lý khoản vay, thường là giải chấp trước hoặc chuyển nghĩa vụ theo thoả thuận ba bên với ngân hàng.
Quy định chi tiết về điều kiện, trình tự và mẫu văn bản có thể thay đổi theo văn bản pháp luật từng thời kỳ. Quý khách nên đối chiếu quy định đang có hiệu lực tại thời điểm giao dịch và tham vấn luật sư khi có điểm chưa rõ.
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Hợp đồng mua bán bản gốc và toàn bộ phụ lục đã ký.
- Đầy đủ chứng từ thanh toán từng đợt — uỷ nhiệm chi, giấy báo có, biên nhận. Thiếu một đợt là đủ làm dừng giao dịch.
- Hoá đơn giá trị gia tăng của các đợt đã thanh toán.
- Giấy tờ nhân thân của bên chuyển nhượng; nếu là tài sản chung của vợ chồng thì cần văn bản đồng ý của người còn lại.
- Văn bản liên quan tới khoản vay nếu căn hộ đang thế chấp.
- Các thông báo của chủ đầu tư về tiến độ và thanh toán.
Quy trình năm bước
Bước 1 — Rà soát hồ sơ và xác nhận điều kiện
Kiểm tra đủ bộ chứng từ, xác nhận chưa nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, làm rõ tình trạng thế chấp. Bước này nên làm trước khi chào bán, không phải sau khi đã có khách.
Bước 2 — Xác định giá chào
Dựa trên mặt bằng giao dịch thực tế của các căn tương đương, có điều chỉnh theo tầng, hướng, loại căn và tiến độ thanh toán mà bên nhận chuyển nhượng sẽ phải gánh tiếp. Lưu ý: phần đã thanh toán và phần còn phải thanh toán là hai con số khác nhau, và người mua quan tâm tổng nghĩa vụ chứ không chỉ số tiền trả cho bên bán.
Bước 3 — Tìm và sàng lọc người nhận chuyển nhượng
Ngoài giá, cần xác nhận người mua đủ năng lực tài chính cho phần tiến độ còn lại, và nếu là cá nhân nước ngoài thì cần kiểm tra toà nhà còn suất dành cho người nước ngoài hay không — chi tiết tại trang hình thức sở hữu và hồ sơ pháp lý dự án.
Bước 4 — Lập văn bản chuyển nhượng và xin xác nhận của chủ đầu tư
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán được lập theo mẫu, công chứng hoặc chứng thực theo quy định, kèm thủ tục xác nhận của chủ đầu tư. Đây là bước bắt buộc — một thoả thuận viết tay giữa hai cá nhân không thay thế được.
Bước 5 — Hoàn thành nghĩa vụ thuế và bàn giao hồ sơ
Bên chuyển nhượng kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định hiện hành, cùng các lệ phí liên quan. Sau đó bàn giao toàn bộ hồ sơ gốc cho bên nhận chuyển nhượng và lưu một bộ bản sao cho mình.
Bốn chỗ người bán hay bị động
- Thiếu chứng từ của một đợt thanh toán cũ. Xin cấp lại mất thời gian và thường rơi đúng lúc khách đang chờ.
- Quên khoản phí chủ đầu tư thu khi xác nhận chuyển nhượng. Nếu hợp đồng mua bán có quy định khoản này, nó cần được đưa vào bài toán giá ngay từ đầu, không phải phát sinh ở phút cuối.
- Không tính thuế vào giá net mong muốn. Con số bên bán nhận về sau thuế khác con số thoả thuận với người mua.
- Nhận cọc trước khi rà soát hồ sơ. Nếu sau đó phát hiện vướng điều kiện chuyển nhượng, bên bán ở thế khó.
Ký gửi cho thuê — khác với ký gửi bán
Chủ sở hữu cũng có thể ký gửi để cho thuê sau khi nhận bàn giao. Tuy nhiên ở thời điểm hiện tại dự án chưa bàn giao nên chưa phát sinh nhu cầu này; phần chuẩn bị cho việc khai thác cho thuê được trình bày riêng tại bài về cho thuê căn hộ Green Skyline.
Gửi thông tin ký gửi
Quý khách gọi 0819.096.096 hoặc để lại thông tin ở biểu mẫu cuối trang, kèm: mã căn, loại căn, tầng, tiến độ đã thanh toán và mong muốn về giá. Chuyên viên sẽ rà soát điều kiện chuyển nhượng và trao đổi lại về mặt bằng giá thực tế.
Thông số dự án đầy đủ có tại trang dự án Green Skyline.
Câu hỏi thường gặp
Ký gửi có mất phí không?
Mức phí dịch vụ theo thoả thuận giữa chủ sở hữu và đơn vị nhận ký gửi, cần được nêu rõ bằng văn bản trước khi bắt đầu. Quý khách nên hỏi rõ phí tính trên cơ sở nào và thời điểm phát sinh.
Tôi đang vay ngân hàng, ký gửi được không?
Được, nhưng cần làm rõ phương án xử lý khoản vay ngay từ đầu — giải chấp trước hay chuyển nghĩa vụ theo thoả thuận với ngân hàng. Đây là nội dung phải thống nhất trước khi nhận cọc.
Bao lâu thì bán được?
Không ai dự đoán được, vì phụ thuộc giá chào, loại căn và nhu cầu thị trường tại thời điểm đó. Chúng tôi không đưa ra cam kết về thời gian bán hay mức giá đạt được.
Tôi có cần luật sư không?
Với giao dịch chuyển nhượng hợp đồng mua bán, việc nhờ luật sư rà soát văn bản chuyển nhượng và các thoả thuận liên quan là hợp lý, đặc biệt khi có yếu tố thế chấp, đồng sở hữu hoặc bên nhận chuyển nhượng là người nước ngoài.
Bài viết trình bày khuôn khổ chung theo pháp luật Việt Nam, không phải ý kiến tư vấn pháp lý hay tư vấn thuế cho trường hợp cụ thể. Quy định về điều kiện và trình tự chuyển nhượng có thể thay đổi theo văn bản từng thời kỳ; Quý khách vui lòng đối chiếu quy định đang có hiệu lực và hợp đồng mua bán của mình.
