Đây là khoảng cách giữa hai con số làm nhiều người mua căn hộ lần đầu bất ngờ: diện tích ghi trên tờ rơi và diện tích ghi trên sổ hồng không giống nhau. Không phải vì ai gian, mà vì chúng là hai cách tính khác nhau, cùng tồn tại hợp pháp và được dùng cho hai mục đích khác nhau.
Bài này giải thích hai cách tính, chỉ ra chỗ dễ nhầm khi so sánh giá giữa các dự án, và nêu những gì cần yêu cầu ghi vào hợp đồng.
Hai cách tính, hai con số
Diện tích thông thuỷ
Là phần Quý khách thực sự dùng được, đo theo kích thước lọt lòng bên trong căn hộ. Phần tường bao quanh căn, phần tường phân chia giữa hai căn và các hộp kỹ thuật không được tính vào. Diện tích ban công, lô gia được tính theo quy định riêng.
Đây là con số dùng để ghi vào hợp đồng mua bán và giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nói cách khác, đây là diện tích pháp lý của căn hộ.
Diện tích tim tường
Là diện tích tính tới đường giữa của tường bao và tường phân chia giữa các căn hộ. Vì cộng thêm một nửa độ dày các tường đó, con số này luôn lớn hơn diện tích thông thuỷ.
Đây là con số thường xuất hiện trên bảng cơ cấu sản phẩm, tài liệu giới thiệu và tin đăng. Nó hữu ích cho việc hình dung quy mô căn hộ, nhưng không phải diện tích Quý khách sử dụng.
Vì sao khoảng chênh không có tỷ lệ chung
Nhiều người nghe một tỷ lệ ước lượng rồi áp dụng cho mọi căn. Cách này sai, vì khoảng chênh phụ thuộc ba yếu tố thay đổi theo từng căn:
- Độ dày và tổng chiều dài tường bao của căn. Căn góc có nhiều mặt tiếp xúc bên ngoài nên phần tường bao nhiều hơn căn giữa.
- Số lượng cột chịu lực nằm trong căn. Ở các toà cao tầng, cột ở tầng thấp thường lớn hơn cột ở tầng cao — nên cùng một mặt bằng, căn tầng thấp có thể chịu phần chiếm chỗ nhiều hơn.
- Hộp kỹ thuật. Căn liền kề trục kỹ thuật có thêm phần hộp nằm trong phạm vi căn.
Vì vậy cách làm đúng là yêu cầu cả hai con số cho đúng mã căn mình đang quan tâm, kèm bản vẽ có ghi kích thước.
Chỗ dễ nhầm nhất: so sánh giá giữa hai dự án
Giả sử hai dự án đều báo “đơn giá trên mét vuông” và con số của dự án A thấp hơn dự án B. Trước khi kết luận A rẻ hơn, phải kiểm tra ba điều:
- Đơn giá tính trên diện tích nào? Tính trên tim tường sẽ cho đơn giá trên mét vuông thấp hơn so với tính trên thông thuỷ, dù tổng tiền phải trả không đổi.
- Đã gồm thuế giá trị gia tăng chưa?
- Đã gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chưa?
Chỉ khi ba câu này có cùng câu trả lời ở cả hai bảng giá thì việc so sánh mới có nghĩa. Cách an toàn hơn: so sánh bằng tổng số tiền phải trả cho căn cụ thể, không so sánh bằng đơn giá.
Những gì cần có trong hợp đồng
- Diện tích thông thuỷ bằng số, cho đúng mã căn.
- Cách xử lý khi diện tích bàn giao lệch so với hợp đồng. Cần ghi rõ ngưỡng chênh lệch bao nhiêu thì điều chỉnh tiền, ngưỡng nào thì người mua có quyền từ chối nhận nhà. Thiếu điều khoản này, Quý khách ở thế bị động khi đo lại thực tế.
- Bản vẽ căn hộ là phụ lục hợp đồng, có ghi kích thước, không chỉ là hình minh hoạ.
- Diện tích ban công, lô gia được nêu riêng và nêu rõ cách tính.
Nên làm gì khi nhận nhà
Khi nhận bàn giao, Quý khách nên tự đo lại diện tích thông thuỷ hoặc thuê một đơn vị đo độc lập, trước khi ký biên bản bàn giao. Đo sau khi đã ký thì việc khiếu nại khó hơn nhiều. Cùng với đo diện tích, nên kiểm tra luôn: thiết bị có đúng danh mục vật liệu trong hợp đồng, hệ thống điện nước hoạt động, và chống thấm khu vệ sinh, ban công.
Ví dụ cách đọc một bảng cơ cấu
Lấy dự án Green Skyline tại phường Đông Hòa, TP. Hồ Chí Minh làm ví dụ. Bảng cơ cấu công bố dải diện tích 39 – 98 m², trong đó 1 phòng ngủ 39–44 m², 2 phòng ngủ 63–79 m², 3 phòng ngủ 77 và 98 m².
Với một bảng như vậy, câu hỏi đầu tiên không phải “căn nào rẻ nhất” mà là “những con số này là tim tường hay thông thuỷ”. Chi tiết cơ cấu từng loại căn và những điểm cần đối chiếu trên bản vẽ được trình bày tại trang mặt bằng Green Skyline.
Câu hỏi thường gặp
Sổ hồng ghi diện tích nào?
Diện tích thông thuỷ — phần sử dụng thực tế của căn hộ.
Ban công có được tính vào diện tích căn hộ không?
Ban công và lô gia được tính theo quy định riêng về cách xác định diện tích. Quý khách nên yêu cầu bên bán nêu rõ phần này bằng số trong hợp đồng thay vì gộp chung.
Tôi đo thực tế thấy thiếu so với hợp đồng thì sao?
Cách xử lý phụ thuộc điều khoản trong hợp đồng về sai số diện tích. Đây chính là lý do điều khoản đó cần được đọc kỹ trước khi ký, không phải sau khi nhận nhà.
Vì sao tài liệu giới thiệu không ghi luôn diện tích thông thuỷ?
Thực tế nhiều tài liệu dùng tim tường vì con số lớn hơn và dễ gây ấn tượng hơn. Điều này không trái quy định miễn là hợp đồng ghi đúng diện tích thông thuỷ — nhưng người mua cần biết để không bị nhầm khi so sánh.
Bài viết mang tính thông tin chung, không phải ý kiến tư vấn pháp lý cho trường hợp cụ thể. Quy định về cách xác định diện tích căn hộ có thể thay đổi theo văn bản pháp luật từng thời kỳ; Quý khách vui lòng đối chiếu quy định đang có hiệu lực và hồ sơ gốc của dự án.
