Người mua căn hộ lần đầu thường lập ngân sách bằng một con số: giá căn hộ. Đến lúc nhận nhà mới phát hiện cần thêm một khoản đáng kể nữa. Vấn đề không phải ai che giấu — mà là bảng giá chỉ có nhiệm vụ ghi giá, còn các khoản khác nằm rải trong hợp đồng, phụ lục và quy định pháp luật.
Bài này liệt kê bảy nhóm chi phí ngoài giá bán, và quan trọng hơn: nêu cách yêu cầu để có một con số tổng trước khi Quý khách ký bất cứ thứ gì.
Bảy khoản ngoài giá bán
1. Thuế giá trị gia tăng
Đây là khoản gây nhầm lẫn nhiều nhất khi so sánh. Hai bảng giá trông chênh nhau đôi khi chỉ vì một bảng đã gồm thuế, một bảng chưa. Câu hỏi bắt buộc: giá này đã gồm thuế giá trị gia tăng chưa? Hãy yêu cầu câu trả lời ghi trên bảng giá, không phải qua lời nói.
2. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
Nộp một lần khi nhận nhà, tính theo tỷ lệ trên giá trị căn hộ theo quy định hiện hành. Khoản này đi vào quỹ bảo trì các phần sở hữu chung: thang máy, kết cấu, hệ thống kỹ thuật. Đây là khoản khác hoàn toàn với phí quản lý hằng tháng, và với một căn hộ giá trị lớn thì con số tuyệt đối không nhỏ.
3. Lệ phí trước bạ và phí cấp giấy chứng nhận
Phát sinh khi làm thủ tục sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Thời điểm phát sinh thường cách thời điểm nhận nhà một khoảng, nên dễ bị bỏ ra ngoài kế hoạch dòng tiền.
4. Phí quản lý vận hành
Tính theo mét vuông mỗi tháng. Đây là khoản lặp lại suốt thời gian sở hữu, nên về dài hạn nó ảnh hưởng tới tài chính nhiều hơn vài lần chênh lệch giá mua. Hai điều cần hỏi: mức dự kiến bằng số, và danh mục dịch vụ gồm những gì — hồ bơi, gym, an ninh, vệ sinh, bảo trì thang máy có nằm trong đó hay thu riêng.
Lưu ý: mức phí ở năm đầu do chủ đầu tư công bố, sau đó có thể được điều chỉnh theo quyết định của hội nghị nhà chung cư. Quý khách nên biết cơ chế này thay vì giả định mức phí cố định mãi.
5. Chỗ đỗ xe
Ba phương án thường gặp: mua quyền sử dụng, thuê theo tháng, hoặc bố trí theo lượt. Ba phương án cho ba kết quả tài chính rất khác nhau. Với hộ có ô tô, đây là khoản phải hỏi trước khi đặt cọc — không phải sau khi nhận nhà. Hãy hỏi luôn số chỗ đỗ ô tô so với số căn hộ của toà nhà.
6. Nội thất
Danh mục bàn giao theo hợp đồng thường không bao gồm nội thất rời. Khoảng cách giữa “nhận nhà” và “ở được” là một khoản chi thật. Hãy đọc kỹ phụ lục vật liệu hoàn thiện để biết mình nhận được gì: sàn, cửa, thiết bị vệ sinh, bếp ở mức nào.
7. Lãi vay
Nếu dùng vốn ngân hàng, điều cần tính không phải lãi suất ưu đãi của năm đầu, mà mức lãi sau khi hết ưu đãi. Hãy yêu cầu nhân viên tín dụng lập bảng trả nợ cho cả vòng vay, và tự thử một tình huống lãi suất cao hơn dự kiến để xem dòng tiền gia đình có chịu được không.
Cách lấy một con số tổng
Thay vì tự cộng nhẩm, Quý khách hãy yêu cầu chuyên viên lập bảng tính tổng chi phí cho đúng mã căn mình chọn, gồm bảy nhóm trên, và ghi rõ khoản nào nộp ở thời điểm nào. Một bảng như vậy có hai tác dụng: Quý khách thấy được nhu cầu dòng tiền theo mốc thời gian, và người bán buộc phải nêu con số thay vì nói chung.
Nếu bên bán từ chối lập bảng này, đó là tín hiệu đáng lưu ý.
Ba sai số thường gặp khi tự tính
- Dùng đơn giá trên mét vuông để so sánh. Hãy so sánh bằng tổng tiền cho căn cụ thể, vì đơn giá còn phụ thuộc cách tính diện tích là tim tường hay thông thuỷ.
- Quên khoản nộp một lần khi nhận nhà. Kinh phí bảo trì và các phí sang tên dồn vào cùng giai đoạn, trùng với lúc cần tiền làm nội thất.
- Chỉ tính được giai đoạn ưu đãi lãi suất. Dòng tiền sau ưu đãi mới là phần quyết định khả năng cầm cự.
Vì sao có dự án không niêm yết giá
Nhiều chủ đầu tư không công bố giá trên website vì giá thay đổi theo đợt mở bán, theo tầng, hướng và chính sách thanh toán. Ví dụ dự án Green Skyline của TBS Land tại phường Đông Hòa, TP. Hồ Chí Minh không niêm yết giá công khai và cấp bảng giá theo từng đợt.
Cách làm này khiến người mua phải liên hệ, nhưng cũng tránh việc một con số lỗi thời bị dùng để tính toán tài chính. Điều Quý khách cần làm là yêu cầu bảng giá có ngày hiệu lực — chi tiết về các yếu tố cấu thành giá và danh mục cần xác nhận trước khi đặt cọc được trình bày tại trang giá bán Green Skyline.
Câu hỏi thường gặp
Tổng các khoản ngoài giá bán chiếm khoảng bao nhiêu?
Không có tỷ lệ chung, vì nó phụ thuộc mức hoàn thiện khi bàn giao, có vay hay không, có mua chỗ đỗ xe hay không và mức phí quản lý của từng dự án. Đây là lý do cần một bảng tính cho đúng căn mình chọn thay vì một tỷ lệ ước lượng.
Phí quản lý có thể tăng không?
Có. Mức năm đầu do chủ đầu tư công bố, sau đó được quyết định theo cơ chế của hội nghị nhà chung cư. Quý khách nên tính tới khả năng điều chỉnh khi lập kế hoạch dài hạn.
Nên trả thẳng hay vay ngân hàng?
Đây là quyết định tài chính cá nhân phụ thuộc nguồn thu, dự phòng và mức chịu đựng rủi ro của mỗi gia đình. Chúng tôi là đơn vị phân phối bất động sản, không phải tổ chức tư vấn tài chính, nên không đưa ra khuyến nghị cho trường hợp cụ thể.
Tôi nên để dành dự phòng bao nhiêu?
Nguyên tắc chung khi mua nhà hình thành trong tương lai là không dùng hết nguồn lực vào đợt thanh toán cuối, vì giai đoạn nhận nhà luôn phát sinh các khoản nộp một lần cùng chi phí nội thất. Mức dự phòng cụ thể nên được tính cùng người tư vấn tài chính của Quý khách.
Bài viết mang tính thông tin chung về các nhóm chi phí khi mua căn hộ, không phải tư vấn tài chính hay tư vấn đầu tư cho trường hợp cụ thể. Tỷ lệ và mức cụ thể của từng khoản thay đổi theo quy định pháp luật từng thời kỳ và theo chính sách từng dự án.
